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国家林业局关于进一步做好当前退耕还林工作的通知

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国家林业局关于进一步做好当前退耕还林工作的通知

国家林业局


国家林业局关于进一步做好当前退耕还林工作的通知

林退发〔2007〕58号

各有关省、自治区、直辖市林业厅(局),新疆生产建设兵团林业局:
党中央、国务院高度重视退耕还林工作。2006年春节期间,胡锦涛总书记在陕西省看望慰问干部群众时,到延安市安塞县沿河湾镇碟子沟村视察了退耕还林现场,就退耕还林工作嘱咐当地负责同志,要坚持不懈,巩固成果,争取经过一段时间的努力,使延安的山川更加秀美,农民的生活更加富裕。2007年春节期间,胡锦涛总书记在甘肃省看望慰问干部群众时,又视察了定西市响河梁退耕还林示范基地,看到远近山梁上都已种上树木,昔日的荒山正在改变模样,总书记十分欣慰。他对当地干部说,要下更大的气力,继续推进天然林保护、退耕还林、退牧还草、防沙治沙等工作,努力遏制生态恶化趋势,实现人与自然和谐发展。总书记连续两年春节期间视察退耕还林工作,充分肯定了工程建设取得的成效,并对巩固成果、继续推进退耕还林工程建设作出了明确指示,是我们做好退耕还林工作的行动指南。温家宝总理对退耕还林工作多次作出重要指示,强调退耕还林要“巩固成果,确保质量,完善政策,稳步推进”。为深入贯彻落实胡锦涛总书记和温家宝总理的重要指示精神,全面推进退耕还林工作,现就有关工作通知如下:
一、提高认识,进一步增强做好退耕还林工作的责任感和使命感
退耕还林是党中央、国务院站在中华民族生存和发展的全局高度,为加强生态建设、维护生态安全、实现经济社会可持续发展而作出的一项重大战略决策。退耕还林工程经过8年的实施,已经取得了明显成效,得到了党中央、国务院和社会各界的高度评价。基层干部群众把退耕还林工程称为“最合民意的德政工程,最牵动人心的社会工程,影响最深远的生态工程”。总书记连续两年春节期间视察退耕还林工作,充分体现了党中央、国务院对退耕还林工作的高度重视,充分说明了退耕还林工作的重要性。各地要进一步深化认识,深刻领会做好退耕还林工作的重大现实意义和深远历史意义。
做好退耕还林工作,事关国家生态安全,事关新农村建设,事关社会和谐稳定,事关人民群众的根本利益,事关林业发展战略目标的实现,意义十分重大。作为工程实施的主管部门,各级林业主管部门担负着十分重大的历史责任。一定要进一步增强责任感和紧迫感,认真做好本职工作,不辜负党和人民的期望。要认真学习、深刻领会胡锦涛总书记的重要指示精神,把思想统一到总书记的要求上来,开拓创新,下更大的力气,巩固和发展退耕还林成果,坚持不懈地做好退耕还林的各项工作,为促进现代林业建设做出更大的贡献。
二、大力加强补植补造和抚育管护,全面提升工程建设的森林质量
退耕还林的补植补造工作必须常抓不懈。从全国核查结果看,目前各地历年完成造林任务需要补植补造的面积在10%左右。特别是2006年以来,一些工程省区灾情严重,退耕还林已有的建设成果损失较大。各地要克服困难,抢抓春季造林时节,组织做好补植补造工作。要全面掌握需要补植补造的具体数量和地块,周密安排,将补植补造任务落实到山头地块,落实到退耕农户;要抓紧做好种苗准备工作,确保种苗供应的数量、质量和品种;要加强补植补造工作的指导服务和检查监督。要切实通过补植补造,全面提高退耕还林工程的造林成活与保存率。
“三分造,七分管”。当前已经形成的退耕还林成果绝大多数还处于幼林和未成林阶段,工程区大多自然条件差,许多地区常年干旱。同时,随着工程区植被的迅速恢复,病虫鼠兔害问题随之加剧,森林防火任务也加重,抚育管护工作更加重要。各地一定要克服种种困难,切实把抚育管护工作落实到位:一要建立健全管护制度,创新管护机制。进一步明确管护责任,在明确林地权属的基础上,按照“谁退耕、谁管护、谁受益”的要求,将政策补助与管护成效挂钩,加大对退耕还林合同和责任书执行情况的检查监督力度。完善责任追究办法,不断创新管护机制,确保管护成效。二要分类指导,搞好幼林抚育。对生态脆弱、坡度大的造林地块,抚育时不能造成新的水土流失;对相对平缓的造林地块,允许采取林药、林草间种等模式,提高农民抚育管护的积极性。对经济林要在不影响生态效果的前提下及时实施除草、追肥、修枝、嫁接等抚育作业,确保实现预期效益。三要抓好森林火灾和病虫鼠兔害防治工作。把退耕还林的防火和病虫鼠兔害防治纳入当地森林“三防”体系,确保责任到人,措施到位。
三、高度重视,下大力气做好土地变更登记和确权发证工作
及时颁发林权证,是依法保障退耕农民合法权益、巩固退耕还林成果的基础。各地一定要在不断总结经验的基础上,采取得力措施,切实按照全国退耕还林工作会议和年度责任书的要求及时完成确权发证工作。要进一步规范林权登记发证行为。要按照《退耕还林条例》规定,依法办理土地变更登记手续,调整土地承包经营合同,坚决杜绝出现“一地两证”现象;要严格按照《林木和林地权属登记管理办法》的规定,公开发证程序和确权依据,反复公示申请登记的内容,接受群众监督,确保林权登记发证工作的质量。要把确权发证进度质量纳入工程管理绩效考核。各地县级以上林业部门要认真履行林权登记职责,明确工作机构和人员,加强人员培训,配备必要设备,保障所需经费。
四、严格管理,把国家政策补助足额兑现到位
要着重抓好3个环节。一要规范档案管理。退耕还林工程涉及千家万户,遍布山头地块,政策兑现期长,成果长期管护的任务非常艰巨。对此,各地务必要高度重视,配备责任心强、业务素质高的档案管理人员,并保持相对稳定;要对工程建设过程中直接形成的各种文字、图表、证卡、声像等材料实行集中统一管理,保证档案的完整收集、规范整理和安全保管;切实加强对基层档案管理人员的培训,大力提高县、乡两级档案管理人员的业务素质;大力推广应用退耕还林工程管理信息系统,提升档案管理的信息化水平。二要严格检查验收。要强化对检查验收工作的领导和监督,确保三级检查验收制度执行到位,确保检查验收结果真实可靠。县级自查结果是政策兑现的直接依据。要从维护中央巨额投资效益出发,认真组织开展好县级自查工作,同时不定期对县级自查工作进行专项检查,一旦发现在县级自查中弄虚作假、伪造数据的,要一查到底,对出现严重问题的工程县,林业项目和资金要坚决调控,对违纪违规人员要严肃处理。三要及时兑现政策。严格执行有关法律、法规,强化项目和资金管理,确保资金安全运行。加快退耕还林资金拨付进度,减少资金滞留时间,严禁挤占挪用,确保专款专用和及时到位。加强对退耕还林工程建设资金拨付和使用情况的监督稽查。规范兑现程序,执行退耕还林公示制度,禁止冒领、克扣。政策兑现过程中严禁搭车收费、随意抵扣、变相兑付等行为,严禁村、组代签代领,确保将钱粮如数兑现到退耕农户,坚决维护农民利益,取信于民,确保退耕还林政策落实到位。
五、落实配套措施,切实帮助退耕农民解决好长远生计
巩固退耕还林成果,必须落实好各项配套措施,切实解决好退耕农户的吃饭、烧柴、增收等长远生计问题。要积极协调并主动配合有关部门认真贯彻落实《国务院办公厅关于切实搞好“五个结合”进一步巩固退耕还林成果的通知》,确保各项配套措施落实到位。配套措施的落实,关键在县一级。各地要认真按照国办《通知》要求,落实县级人民政府的责任。要结合当地实际,把国家现有用于基本农田建设、农村能源建设、生态移民、后续产业发展、禁牧舍饲等项目资金与退耕还林工程紧密结合,用在真正需要解决问题的地方,用在刀刃上,真正发挥巩固成果的作用,真正实现这一政策的目的。还要结合社会主义新农村建设,统筹安排扶贫开发、农业综合开发、水土保持、小流域治理等项目资金,创造性地开展各种配套措施建设。今后,退耕还林必须在基本口粮田、吃饭问题等配套措施已落实的地方推进,没有留足基本口粮田的地区、配套措施落实不到位的地区、成果巩固有问题的地区,一律不得再安排新的任务。
六、强化责任,确保退耕还林工作健康推进
退耕还林关系到广大退耕农民的切身利益。随着工程的深入推进,一些地区退耕还林案件呈多发态势,社会影响恶劣。防范工程建设中出现重大问题,确保健康推进,关键是落实责任。要通过责任书的签订和监督检查建立行政问责制。重点要落实好四个方面的责任:一要落实各级党委、政府的责任。国家对退耕还林工程实行省级政府负总责和各级政府负责制。按照“巩固成果,稳步推进”的总体要求,我局与各工程省区人民政府签订了年度工程责任书,各地要逐级分解落实地方各级人民政府特别是作为责任主体的县级人民政府的责任,加强考核和检查监督,协调解决好工程建设中的重大问题。二要落实林业主管部门的责任。负责退耕还林工程组织实施是《退耕还林条例》赋予林业主管部门的重要职责。各级林业主管部门要主动当好当地党委、政府的参谋,履职尽责,依法行政,不辱使命。要切实承担起作业设计、种苗生产供应、组织施工、检查验收、政策兑现、确权发证、档案管理、抚育管护等一系列职责和任务,严把设计关、种苗关、质量关和检查验收关,确保工程健康实施。三要落实各有关部门的责任。退耕还林是一项复杂的社会系统工程,是多部门共同承担的任务。要按照《退耕还林条例》和国务院有关文件的明确分工,在当地党委、政府的统一领导下,落实好发展改革、财政、粮食、农业、水利、西部开发等相关部门的责任,各司其职,共同推进。四要落实退耕农户的责任。要通过检查验收、兑现政策和确权发证等环节,落实好退耕农户的责任和权益,使之成为退耕还林成果巩固的直接责任主体和受益主体。五要加强监督检查和责任追究。要及时掌握实情,发现问题,认真整改,定期通报各地履行退耕还林目标责任制情况。要保持高度的政治敏感性,把群众的利益放到第一位,及时做好来信来访和案件办理工作,不得推诿、敷衍、拖延,对案件的查处和整改措施的落实要全程跟踪、及时通报。要畅通举报渠道,对任务分配情况、检查验收情况、政策兑现情况及时公示,并向社会公布举报电话、设立举报箱,接受全社会的监督。对退耕农户和社会各界人士关注和反映的热点和焦点问题,要及时进行调查核实,对查实的问题要限期整改,对相关责任人要依照党纪国法严肃处理。对整改不到位或弄虚作假、掩盖事实真相搞假整改的,要彻底查清、彻底纠正,从严追究有关人员的责任,绝不姑息。
各地区、各单位要组织干部职工认真学习胡锦涛总书记和温家宝总理的指示,深刻领会精神实质,紧密结合各自实际,研究制定贯彻落实的具体措施。要采取多种形式进行广泛宣传,尽快传达到基层,落实到退耕还林工程建设第一线。要及时将本地区、本单位贯彻落实情况向我局报告。


国际林业局
二OO七年三月十二日


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国家体育总局直属单位领导干部离任审计工作暂行办法

国家体育总局


国家体育总局直属单位领导干部离任审计工作暂行办法

(体人字〔2002〕309号2002年7月22日)


实行领导干部离任审计,是建立内部审计制度,加强对领导干部监督,促进党风廉政建设的重要保证。为进一步做好直属单位领导干部离任审计工作,根据《中华人民共和国审计法》及中央有关内部审计工作规定,结合我总局直属单位实际工作情况,制定本办法。
一、审计对象
审计对象为直属单位拟调离现工作岗位和即将退休的主要领导干部(含领导班子中其他需要审计的成员)。
二、审计内容
(一)执行国家有关财经法规的情况;
(二)在重大经济活动中经营决策的效果情况;
(三)单位预算管理和执行情况以及决算情况;
(四)预算外资金的收入、支出和管理情况;
(五)专项资金的管理和使用情况;
(六)国有资产的管理、使用和保值增值情况;
(七)内控制度的建设和执行情况;
(八)其他需要审计的问题。
三、审计时限
审计时限从拟离任时所任职务的年限(含副职主持工作的时间)算起。在任职期间进行过审计的,从最后一次审计后算起。
四、审计程序
(一)财务管理和审计中心根据总局批准的离任审计工作计划向被审计领导干部所在单位和领导干部本人送达审计通知书.
(二)财务管理和审计中心在下达审计通知书3个工作日后,组织人员实施审计。必要时,可请有资质的社会审计机构协助进行审计工作。
(三)接受审计的领导干部本人必须按照要求,写出自己负有主管责任和直接责任的财务收支等事项的书面材料,并于审计工作开始后5日内送交审计部门.
(四)财务管理和审计中心开展审计工作,查清领导干部任职期内遵守国家财经法规以及财务收支,尤其是非正常渠道资金运行的情况;分清领导干部对本单位财务收支中不真实、资金使用效益差以及违反国家财经法规问题应当负有的责任;查清领导干部个人在财务收支中有无侵占国有资产,违反领导干部廉政规定和其他违法违纪问题。同时,及时向人事司、体育经济司和监察局反映在审计过程中发现的情况和问题。
(五)财务管理和审计中心实施审计后,对领导干部本人在任期内的经济责任提出客观公正的评价意见,指出存在的问题,经征求被审计领导干部所在单位和本人意见后,向总局人事司(主送)、体育经济司和监察局提交审计报告。
五、审计经费
财务管理和审计中心根据离任审计工作计划编制经费支出预算,报体育经济司核准后,列入年度预算。财务管理和审计中心切实加强经费管理,专款专用。审计费用不得由被审计单位支付。审计费用应包括审计人员的差旅费、食宿费及交通费等。
六、工作要求
领导干部离任审计工作在总局党组的领导下,由人事司牵头;会同体育经济司、监察局及财务管理和审计中心共同组织实施。
(一)组织要求
1.人事司根据直属单位领导干部工作变动和退休等实际情况,会同体育经济司、监察局协商确定离任审计工作计划,报总局领导批准后,交财务管理和审计中心具体负责实施;并根据确定的审计工作计划、审计对象,检查督促审计工作的落实与完成,正确运用审计成果。
2.体育经济司按照审计工作计划,审核确定审计专项经费预算,并根据财务管理的需要,指导财务管理和审计中心开展审计工作。
3.监察局按照廉政建设的要求,把领导干部离任审计工作纳入从源头上预防和治理腐败的总体安排,加强监督检查,及时查处审计中发现的有关违纪违法的问题。
4.财务管理和审计中心根据总局提出的审计工作计划和审计内容,妥善进行工作安排,积极开展审计工作,突出重点,改进方法,确保审计质量,提出审计结果和所注意的问题,充分发挥离任审计的作用。
(二)纪律要求
1.财务管理和审计中心依法对领导干部进行审计时,被审计的领导干部和所在单位必须密切配合,任何机关、团体和个人不得干涉、阻挠和拒绝,不得宴请审计人员或赠送礼品。
2.审计通知书送达后,被审计的领导干部所在单位须按照要求,及时如实提供有关资料,任何单位和个人不得以任何理由藏匿资料或提供假账。
3.审计人员须严格遵守审计纪律,坚持实事求是、秉公办事的原则,客观公正地书写审计报告,对泄露机密、营私舞弊、弄虚作假、衔私报复者,视其情节轻重,给予严肃处理。人事司、体育经济司、监察局与财务管理和审计中心在总局党组的领导下,必须把离任审计工作列入重要议事日程,加强协调,密切配合,各司其职,各负其责;并健全联席会议制度,定期研究解决审计工作中遇到的困难和问题,发现问题,采取有效措施,及时帮助解决或督促其限期整改;同时,认真总结离任审计工作经验,积极探索审计方法,规范程序,强化监督,使离任审计工作逐步规范化、制度化、法制化。
七、本办法如与国家有关政策规定不符,按国家有关政策规定执行。
八、本办法由总局人事司负责解释。
九、本办法自下发之日起实施。

商业银行房地产贷款风险管理指引

中国银行业监督管理委员会


商业银行房地产贷款风险管理指引

中国银行业监督管理委员会
2004年9月2日


第一章 总 则
第一条 为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力,根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求,制定本指引。
第二条 本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第二章 风 险 控 制
第三条 商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准,明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。
商业银行办理房地产业务,要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注,建立相应的风险管理及内控制度。
第四条 商业银行应建立相应的监控流程,确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。
第五条 商业银行应根据房地产贷款的专业化分工,按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范,明确相应的权责和考核标准。
第六条 商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核,并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容:
(一)内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况;
(二)稽核中发现的主要问题及处理意见;
(三)内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。
第七条 商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择,应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核,择优选用,并签订责任条款,对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。
第八条 商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系,对房地产行业市场风险予以关注。
第九条 商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台,对所发放贷款的情况进行详细记录,并及时对相关信息进行整理分析,保证贷款信息的准确性、真实性、完整性,以有效监控整体贷款状况。
第十条 商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况,以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统,以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通,使各行充分了解借款人的整体情况。

第三章 土地储备贷款的风险管理
第十一条 商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。
第十二条 商业银行发放土地储备贷款时,应对土地的整体情况调查分析,包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。
第十三条 商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究,实时掌握土地价值状况,避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。
第十四条 商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户,加强对土地经营收益的监控。

第四章 房地产开发贷款的风险管理
第十五条 商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。
第十六条 商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其开发项目资本金比例不低于35%。
第十七条 商业银行在办理房地产开发贷款时,应建立严格的贷款项目审批机制,对该贷款项目进行尽职调查,以确保该项目符合国家房地产发展总体方向,有效满足当地城市规划和房地产市场的需求,确认该项目的合法性、合规性、可行性。
第十八条 商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核:包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景,近三年的经营管理和财务状况,以往的开发经验和开发项目情况,与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业,贷款应审慎发放;对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的,贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司,应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况,以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。
第十九条 商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保,确保担保真实、合法、有效。
第二十条 商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后,可根据项目的进度和进展状况,分期发放贷款,并对其资金使用情况进行监控,防止贷款挪作他用。同时,积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等,及时发现并制止违规使用贷款情况。
第二十一条 商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况,防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。
第二十二条 商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控,在收回贷款本息之前,防止将销售款挪作他用。
第二十三条 商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况,确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后,该房屋能够在合理期限内正式交付使用。
第二十四条 商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。
第二十五条 商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响,利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系,建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案,并积极采取措施化解因此产生的各种风险。

第五章 个人住房贷款的风险管理
第二十六条 商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定,不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。
第二十七条 商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素(其中具体项目内容参见附件1)。
第二十八条 商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息(包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况)将经过贷款审核人员的调查确认,并要求借款人据此签署书面声明。
第二十九条 商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况(具体内容参见附件2)。
第三十条 商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后,应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。
第三十一条 商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响;应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力;应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素,并据此对贷款申请做整体分析。
第三十二条 商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查,包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。
第三十三条 商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查,审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况,以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。
商业银行对自雇人士(即自行成立法人机构或其他经济组织,或在上述机构内持有超过10%股份,或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者)申请个人住房贷款进行审核时,不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力,应通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式,了解其经营情况和真实财务状况,全面分析其还款能力。
第三十四条 对以个人身份申请的商业用房贷款,如借款人是自雇人士或公司的股东、董事,商业银行应要求借款人提供公司财务报表,业务资料并进行审核。
第三十五条 商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限,但所有住房贷款的贷款成数不超过80%。
第三十六条 商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。
房产支出与收入比的计算公式为:(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入
所有债务与收入比的计算公式为:(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收入
上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入,即单一申请为申请人本人可支配收入,共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款,如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内,则应该先予以调查核实,同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。
第三十七条 商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景,了解其在华购房的目的,并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。
第三十八条 商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。
商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估,可根据各行实际情况选择内部评估,但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书,或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估;对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。
对再交易房,应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。
第三十九条 商业银行在对贷款申请做出最终审批前,贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次,从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。
商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况,决定发放抵押贷款的,应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。
第四十条 商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款,应有专门的处理方法,除将发放原因和理由记录存档外,还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。
第四十一条 商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。

第六章 风险监管措施
第四十二条 银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价,并确定监管重点。
第四十三条 银监会及其派出机构根据非现场监管情况,每年至少选择两家商业银行,对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查:(一)贷款质量;(二)偿付状况及催收情况;(三)内部贷款审核控制;(四)贷后资产的风险管理;(五)遵守法律及相关规定;(六)需要进行检查的其他事项。
第四十四条 银监会及其派出机构对现场检查中发现的房地产贷款管理存在严重问题的商业银行,将组织跟踪检查。
第四十五条 银监会及其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构,一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为,将及时予以通报。

第七章 附 则
第四十六条 本指引由银监会负责解释。
第四十七条 本指引自发布之日起施行。

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