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长春市房屋交易管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-26 13:02:39  浏览:9846   来源:法律资料网
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长春市房屋交易管理办法

吉林省长春市房地产管理局


长春市房屋交易管理办法
长春市房地产管理局



第一条 为加强城市房屋交易管理,指导房屋交易活动,维护交易双方合法权益,根据《吉林省城市房屋管理条例(试行)》的规定,制定本办法。
第二条 凡我市行政区内的国家所有房屋、集体所有房屋、私有房屋及其他经济组织所有房屋的交易,均依本办法办理。
第三条 凡单位之间,个人之间,单位与个人之间因生产、居住及经营的需要可以进行房屋交易。
第四条 机关、团体、部队、学校、事业单位及全民所有制企业不得购买或变相购买私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经市房地产管理局批准。
第五条 凡外埠单位因生产、经营需要购买私有房屋的,按本办法第四条规定办理。
第六条 凡农民进城经营工商业购置房屋的,须提交乡以上人民政府同意的证明文件方准办理。
第七条 没有取得合法所有权,没有使用价值的房屋不准交易。
第八条 房屋交易双方必须到长春市房地产交易管理部门申请登记,经审查同意后方准成交。
第九条 房屋所有权人出卖共有房屋,须提交共有人同意书,或优先购买的弃权书。
第十条 房屋所有人出卖租出的房屋,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。
第十一条 凡享受国家、企业、事业单位补贴购买或建造的私有房屋,自购买或建造之日起除特殊情况外,满五年后允许出卖,原补贴单位有优先购买权。房屋的增值部份(不含房屋所有人增添设备、改修增值),房屋所有权人所得比例按有关规定处理。
第十二条 办理房屋交易手续时,必须根据房屋交易双方情况分别提交和出示下列证件:
1、房屋所有权证;
2、房屋交易草约(合同书);
3、交易双方的户口或单位介绍信;
4、土地使用税收据;
5、委托他人代办的需提交经公证的委托书;
6、单位购买私有房屋的须提交市房地产管理局批准书。
第十三条 房屋交易的价格,贯彻以质论价的原则,个人和个人之间,单位和单位之间的房屋交易价格可以自行议定。
单位购买私有房屋的价格不得高出《长春市房屋评价标准》的二倍。银行依据长春市房地产交易管理部门的批件拨付购房款。
房屋交易价格低于评价标准的,按评价标准缴纳契税和交易管理费。
第十四条 长春市房屋评价标准由长春市房地产管理局会同长春市物价局根据房屋价格变动情况,随时调整,报政府备案公布施行。
第十五条 交易双方在办理交易手续过程中,一方或双方提出终止交易时,由提出终止方负担交易管理费。
第十六条 房屋交易从批准之日起,应在一个月内办理成交手续,逾期不办者,按终止交易处理并照收交易管理费。
第十七条 严禁房屋私自交易,凡未经房地产交易管理部门同意,私自签订合同,买方交付房价款或卖方将房屋交与买方使用的属于私自交易行为。一经查出,除补交契税及交易管理费外,按情况对买卖双方各处以成交额5%至10%的罚款。对主动申报补办交易手续的除补交契税、
交易管理费外,视其情节可以减免罚款。
第十八条 凡在房屋交易过程中隐瞒真实交易价格者,除责令据实补交短纳税费外,并按情节处以应纳税款二倍的罚款。
第十九条 利用房屋投机倒把或随房卖地,要没收非法所得,情节严重的要提请司法机关依法处理。
第二十条 单位之间有偿转移的房屋,等价、差价交换的房屋,商品房屋及城市建设动迁拆除补偿的房屋,均按本办法的有关规定办理。
第二十一条 本办法由长春市房地产管理局负责组织实施。
第二十二条 本办法自公布之日起施行。

长春市房屋评价标准
一、房屋评价标准是根据以质论价的原则,结合实际价格情况制定的。
二、各类建筑结构房屋每平方米评价标准如下表:
单位:元/平方米

房屋结构 十成新 八成新 六成新 四成新 二成新
钢筋混凝土结构 300 240 180 120 60
混合结构 275 220 165 110 55
砖木结构旧式砖木 200 160 120 80 40
砖木结构新式砖木 180 144 108 72 36
砖木结构旧式土木平房 170 136 102 68 34
部分砖木结构 137 109 82 54 27
其它结构 105 84 63 52 21

三、房屋评价调剂因素
1、有木地板的增5%;
2、无上、下水减3%、各1.5%;
3、无水洗厕所减2%;
4、无暖气减5%(不包括具有使用功能的土暖气);
5、24承重砖墙减7%;
6、土地面减1%;
7、地下室、半地下室视利用情况,按相当标准的40-80%评价;
8、与房屋整体接连的门洞按相当标准的50%评价;
四、房屋成新鉴定标准
十成新房屋:新建房屋(不超过五年)。
八成新房屋:是指主体结构、墙身、基础、屋面、楼板无显著变化,檐平脊正,墙身稍有碱蚀或稍有裂纹,门窗扇、楼梯、走台基本完整。
六成新房屋:是指主体结构基本完整,基础局部下沉,内外墙出现小裂缝,墙面碱蚀,楼梯门窗略有残破,楼地面失修,屋面略有不平,局部漏雨。
四成新房屋:是指基础较大部分下沉,外墙裂缝或倾斜,有局部倒塌危险,屋面凸凹不平漏雨,门窗口扇部分损坏。
二成新房屋:是指基础严重下沉,墙身大部分倾斜裂缝,屋面塌腰漏雨,楼梯门窗绝大部分损坏,有倒塌危险,需要拆除。
房屋价格是以十成新房屋为一百,价格标准分为五个成新。每降一等成新,价降百分之二十。介于两个成新等级之间的,以两个成新等级的平均值作价。
五、长春市房屋评价标准适用于城市房屋交易、落实私房政策、政府收(征)购房屋、城市建设用(征)地拆迁房屋的作价补偿。
六、本标准自公布之日起施行,原《长春市私房交易评价标准》即行废止。



1988年10月10日
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宪政是民主的最基本方式

秦前红


人类社会所面临的终极问题是,我们应该如何组织自己?如何把人与人组织起来,以便保持和平、自由和繁荣?对上述问题的不同回答和解决方式造就了不同的社会结构体制。当社会把这种解决的最高权力归属于一个人的时候,它便是君主体制;当社会把这种解决的最高权力归属于少数人的时候,它便是贵族体制;当社会把这种解决的最高权力归属于大多数人和全体人时,它便是民主体制。
民主通过倡导权力在民满足了人们对权力的正当性和合法性追问,近代启蒙思想家则以公共权力来自于人民的委托,并应对委托者负责的社会契约理念完成了对民主的证成。尽管民主的理论源远流长,民主的含义也众说纷纭,但民主的基本含义是政治事务中的最基本权利应属于人民。民主的具体表现形式为:(1)在最大程度上发挥人民的政治积极性,扩大人民的公共参与;(2)为实现共同的政治目标,赋予人民最充分的知情权和表达自由;(3)在建构公共秩序,实现公共利益的同时,使公民的个人利益得到最大实现,使绝大多数人都能精神愉快,心情舒畅;(4)执政者具有良好的政治品德,高超的执政能力,严格的责任意识。
民主建设是一个系统工程,它需要建设主体综合运用政治、经济、法律、文化等多种方式,发挥它们的合力。但在上述诸种方式中,无疑宪政是最基本的方式。所谓宪政它是由一整套价值理念、法治规范和政府体制组成的严密系统,宪政是法治的最高表现。宪政首先意味着政府应受制于宪法。它意味着一种有限的政府,即政府只享有人民同意授予它的权力并且只为了人民的同意而行使;其次,宪政意味着公民权利的广泛保护和私人自由空间的充分保留;再次,宪政意味着权力的适当分离以避免权力的专制和垄断集中的危险;最后,宪政要求作为社会正义体现的司法机关享有应有的独立性,从而既保证公民权利不受侵犯,又防止公共权力偏离正常的行使轨道。宪政作为民主的最基本方式具体表现在以下几个方面:
第一,宪政表征民主的正当性和合法性。正如美国著名思想家潘恩所说:一切管理国家的权力必定有个开端。它不是授予的,就是僭取的。此外别无来源。一切授予的权力都是委托,一切僭取的权力都是篡夺。民主政府作为强调一切权力来源于人民的合法政府,自然应建立在人民的同意基础之上。这种同意应在人们为建立政府而达成的社会契约中反映出来。这种社会契约通常采取宪法的形式。而宪法又会通过确定政府的政治构架及其政治蓝图,使人民同意受其统治。当今几乎所有国家都把“人民主权”作为一条重要的宪政原则,并通过民主选举、公民复决、公民投票或其他间接民主方式来体现这一宪政原则,从而使民主有了最坚实的正当性和合法性的根基。
第二,宪政弥补了民主的固有缺陷。民主作为一种工具操作价值,它并不能代表绝对的善。因此,古往今来人们给民主加上无数的修辞语。如“自由主义民主”、“宪政民主”、“多元民主”、“国家民主”、“政党民主”、“军事民主”、“生活民主”等等。一般而言,民主如果不与法治宪政结合起来,就不能实现公正、公平和合理。这是因为,民主信奉“人人当家作主”,相信人有“完全理性”和“充分自治能力”。民主论者基本上都是性善论者。他们相信可以通过人的理性,激浊扬清,改造社会。但事实上人拥有的知识能力和决策能力都是有限的,不仅受到物质因素和环境不确定的限制,还受到诸如记忆容量、判断准确程度、计算能力有限性的限制。所以,必须通过制度设计与制度创制,来预防人的理性不足。著名思想家卡尔·波普曾说“人们需要的与其说是好的人,还不如说是好的制度。”邓小平同志更是一针见血地指出:“制度好可以是坏人无法横行,制度不好可以使好人无法做好事,甚至会走向反面。”社会的制度有多种,但只有宪政制度最能减少人类事务中的独断专行程度。作为自由保护者的宪政所具有的前涉性(不朔及既往)、确定性和平等保护性,使其能最大限度地反对恣意,防止专断。宪政理论不相信政治权威的道德性,即使是通过民主选择的决策者,宪政理论对其在其制定公共政策时能否遵守程序、能否保障人的权利和尊严,持消极和谨慎的态度。对于一个公共权威,宪政所关注的不仅仅它能做什么,更在于它不能做什么。因此,限政乃是宪政最为本质的目标和价值。
第三,宪政能确保民主政治的良性化。民主政治的核心问题之一,就是列宁所说的国家制度、国家形式问题,或者说是政权问题,即权力的来源,权力的配置和行使方式问题,而宪政能够很好地解决这些问题。权力“总有着一种越过它自己的范围而发展的本能倾向……和一种特殊诱惑。权力总是倾向于增加权力……它喜欢自己是一个目的而不是一个手段。”(马里旦语)换言之,权力具有扩张性、腐蚀性和渗透性,为了抑制权力之恶性,摒斥“权力的异化”,就必须消除权力的混沌状态,对它进行合理拆解,建立“有限的、分立的和负责任的”权力架构,因此权力运行的宪政化也就成了应然之义。要达成民主政治良性化的目标,必须做好以下二方面的工作:(1)要以宪法来接应实体意义民主制度的建构和发展。正如英国著名宪法学家詹姆斯·布赖斯所言:所谓民主政治就是当行使国家权力时,要尽量使多数人的意见参与统治过程的制度。从实体角度规定民主制,应关注国家权力成立的正当性。民主制的基本内容和宗旨应该是使人民在政治关系及相应的政治国家中享有至高无上的权力。一切权力归于人民是政治国家的来源根据和归宿,政治国家只能是人民权力的表现和规定。在现代社会下要表现这种权力的渊源和所属关系,实现、保护、扩展人民的民主权利。合理地规定人民与政治国家关系的尺度,必须借助于宪法这个人民意志最集中、最普遍的表现形式。(2)要以宪法促进和完善程序意义的民主。程序意义的民主表征了民主制的外在方面,即民主自我实现和实际运行的原则、机制和形式。其功能一方面在于通过各种程序和制度规定国家获得权力和行使权力必须遵循的规范、步骤和方法,力求把公共权力机关的行为纳入法治轨道,始终接受人民的监督,而不能滥用权力;另一方面则是通过各种程序和制度把人民唤醒和组织起来,为真实、具体的民主、自由而斗争。作为一种完善的民主程序,它本身构成严密的系统,具有各层次的具体规定。这就是作为民主程序内核和灵魂的民主精神,作为民主程序框架和骨骼的民主原则,作为民主程序物化表现的民主体制。宪法必须从以上各个环节,全面、均衡地促进其制度建构的稳妥性和运行的合理性。
第四,宪政构建人权的保障机制,实现民主政治的终极价值。人权是人类追求的崇高目标,人权的实现程度是衡量民主政治进步程度的一项重要标准。法国大革命时期诞生的《人权宣言》就曾庄严地宣告:“在权利方面,人们生来是自由而且始终是平等的。”“一切政治结合的目的都在于保护人的天赋的和不可侵犯的权利;这些权利是自由、财产、安全以及反抗压迫。”当代美国著名宪法学者阿尔伯特认为,保护人权也是宪法最本源的价值所在。“从任何宪法价值的角度上看都特别重要的,……是保护那些认为是文明社会所必备的人权。这些权利包括:自治;表达及信仰自由;民事、特别是刑事案件中的公平程序。在几乎每一个社会中,我们都可以看到为获得这些权利而进行的斗争,以及为保护它们既不受独裁者也不受民主多数的贬损而作的努力。”人权的保护固然离不开社会、政治、经济、伦理道德水平的提高,但人权的宪政保护以国家强制力为后盾,具有极大的权威性和普遍有效性;宪法和法律通过设定人权保护的一般标准,从而避免了其保障手段的随机性、间断性和相互冲突之不足。人权如果得不到宪法和法律的保障,特别是人权被侵犯时,如果得不到法律救济,那么人权将化为乌有。同时,只有法治才能确立实现和保障人权的具体有效的程序和方法,建立良性循环的人权运行机制,并为人权的实现创造良好的外部社会环境,因此人权的宪政保障是人权实现的最有效方式。
第五,宪政“型塑”人们的民主精神和民主思维。宪政除了最大限度地保护社会成员彼此不受侵害,同时将公共权力侵害公民权利的机会降低到最小程度外,宪政还有一个重要的向度就是“型塑” 人们的民主精神和民主思维。中国古代先哲就曾说过,法度“犹孟也,民犹水也。孟方水方。孟圆水圆。”人民的素质大部分是由他们怎样解决问题,怎样对付随之而来的冲突以及怎样利用政治制度谋求优势和统治的诱惑界定。宪政制度创造了人民特有的组织、思维习惯和风俗。所谓民主的思维就是协商和妥协的思维,就是试错和求优的思维,就是竞争和服务的思维。而这些思维的培育必须在宪政的框架中才能完成。宪政排斥激情的过度张扬,强调在理性的对比和归纳中实现利益的满足;宪政同意在民主的多数统治框架中,少数人会为了社会的公益付出必要的代价,但宪政也强调在尊重多数的同时,必须保护少数,反对多数的暴政;宪政强调在一个经济多元的社会里,人们的利益也是多元的,为了公平实现社会利益和个人权利,必须有不同利益的良性整合和社会资源的公平分享。同时,政治权利实际上反映着公民与国家的关系,它要求宪政确保政治权利的实现和国家政治生活的良性运行,实现国家意志和人民意志的统一。
第六,宪政要求实现执政方式的理性化和法治化,坚持党的领导与人民当家作主和依法治国的统一。政党制度、选举制度和代议制度构成现代民主制度的三大支柱。政党作为一种独特的政治组织在各国政治舞台上扮演日益重要的角色,成为国家政治权力运作的中轴。中国共产党领导下的多党合作制度,是我国的一项重要的宪法制度。共产党是执政党,党的领导是政治原则、政治方向和重大决策的领导。党领导国家政治生活的实现方式是将党的主张经过法定程序变为国家意志,并由各级党组织和广大党员在贯彻执行党的意志的实践中充分发挥先锋模范作用尤其是运用法律的方式加以完成。当前在我国,要实现党的执政方式的理性化,必须处理好以下几个方面问题:首先,要正确认识到党组织和国家政权的性质、职能和活动方式不同,党不是权力组织,党的路线、方针、政策和纪律只在党内有约束力,在党外没有直接约束力,党不能代行国家政权的职能直接行使国家权力,也不能干预国家政权机关的具体管理活动。其次,党的领导和依法治国的统一,最重要的是使党成为宪政法律关系的主体,使党在依法享有相应权利的同时,更要承担必要的义务和责任,使党真正做到执政为民,立党为公。党组织的行为在严重损害人民和国家利益的时候,不仅要承担政治责任,更要承担法律责任。因此,制定一部专门的政党法,调整有关政党法律关系问题,也成为当今中国法治建设的一项重大课题。再次,要正确协调和处理党的领导权与人大决定权、司法独立审判权的关系,处理好党的领导权与党内和党外对党的民主监督权的关系,要从职能和机关两个角度处理好党政分开的问题。



试析姚明与可口可乐公司肖像权纠纷事件中的法律问题

上海大学法学院2001级研究生 朱学加


现代社会中,商业和竞技体育是紧密结合的,一个成功的体育明星所体现的商业价值异常巨大。姚明就是这样的一个例子,作为中国最有影响力的篮球明星,姚明高大的形象所代表的年轻、活力,向上的精神,正是许多面对年轻人消费群体产品的最佳广告选择。世界著名饮料巨头可口可乐公司也不能例外。但是,两位巨人间却由于广告中的肖像权问题发生了纠纷。
纠纷的情况大致是,中体经纪公司作为中国男篮的商务总代理,为可口可乐(中国)饮料有限公司与中国男篮签下了3年的合作协议,其中包括使用国家篮球队的整体肖像的权利。可口可乐公司随即便在上海市场上销售的可口可乐标贴纸及罐体上使用了巴特尔、姚明、郭仕强3人的形象,姚明站在两人中间,处于显著位置。今年2月份与百事可乐签约的姚明对此提出抗议。而可口可乐公司则认为,根据赞助合同及中国篮球协会及其商务代理机构中体经纪管理公司的授权,该公司有权使用3名或3名以上的中国男篮球员之整体肖像于产品包装或广告上。因此其行为不构成侵权。
肖像就是以某种方式固定于物质载体之上,并表现人的面部特征,或者至少包含面部特征的视觉形象。肖像权是指公民在自己的肖像上所体现的利益为内容的具体人格权,它包括肖像所体现的精神利益和物质利益。
关于本案,可以提出几个问题:一、“整体肖像权”是否有法律依据?我国民事法律中,直接规范肖像权的只有民法通则第100条之规定:“公民享有肖像权,未经本人同意,不得以营利为目的使用公民的肖像。”此处没有对所谓“整体肖像权”作出任何界定,在其他民事法律法规中,我们也找不到任何涉及整体肖像权的规定,因此可以说:至少就目前而言,整体肖像权在我国仅仅具有学理研究的意义,而不是一项法律规定的权利。
二、中体经纪公司和中国篮球协会能不能授权他人使用球员的肖像?由于“整体肖像权”得不到法律支持,当然不能将一项没有法律规定的权利授予他人,因此上述双方是否能基于球员隶属于国家队,受篮协管理这个事实而直接获得他们的肖像使用权就成为问题的关键。国家体育总局曾于1996年发出505号文件,称“国家级运动员的肖像权等无形资产都属于国家所有”。然而,将之比较民法通则第100条,可以看到,体育总局的该项规定凭借着行政权力将原本属于公民个人的肖像权攫为己有,而且不经过与运动员本人的协商,这与民法通则的精神是不符的。我们知道,作为国家根本大法的民法通则的法律效力要远远高于体育总局的内部文件,因此,在两者发生冲突时,当然应以民法通则的规定为准。所以,上述两个单位并不能获得运动员的个人肖像权等无形资产,自然也就不具备再将此权利授予他人的资格。因此该授权合同至少是部分无效的。
三、“国际惯例”,“行业规范”是否能适用?一般来说,在法律没有明确规定的情况下,行规,惯例应当适用于此领域,可口可乐辩称只要征得其所在俱乐部同意和主管机关同意即可使用运动员肖像而不需征得其本人同意是国际惯例。但是,即使这样的惯例存在,使用这样的国际惯例处理纠纷有一个重要的原则就是不违背现行国家法律的规定,而正如前述,民法通则已经明确规定了使用个人肖像需要经过本人的同意,因此,在有了明确相反规定的情况下,所谓“国际惯例”并不能适用。
学理上一般认为,侵害肖像权有三个构成要件:一、有肖像使用行为。二、未经肖像权人同意而使用。三、无阻却违法事由。民通意见第139条规定:“以营利为目的,未经公民同意利用其肖像做广告、商标、装饰橱窗等,应当认定为侵犯公民肖像权的行为。”根据该构成要件和司法解释,可口可乐公司已经完全符合侵权的条件。




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