国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知
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国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知
国家发展改革委 建设部
国家发展和改革委员会
文件
建 设 部
发改价格〔2007〕2285号
国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知
各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委、物价局、建设厅（房地局）：
为提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定物业服务定价成本，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，特制定《物业服务定价成本监审办法（试行）》，现印发你们，请按照执行。
附件：物业服务定价成本监审办法（试行）
国家发展改革委
建 设 部
二○○七年九月十日
附件：
物业服务定价成本监审办法（试行）
第一条 为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理性，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。
本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。
第三条 物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。
第四条 在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。
第五条 物业服务定价成本监审应当遵循以下原则：
（一）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；
（二）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。
（三）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。
（四）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
第六条 核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
第七条 物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
第八条 人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
第九条 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。
第十条 绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
第十一条 清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。
第十二条 秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
第十三条 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。
第十四条 办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。
第十五条 管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。
第十六条 固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。
第十七条 经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。
第十八条 物业服务定价成本相关项目按本办法第十九条至第二十二条规定的方法和标准审核。
第十九条 工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。
第二十条 固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%—5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。
第二十一条 物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。
第二十二条 物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。
第二十三条 本办法未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合一定范围内社会公允的平均水平。
第二十四条 各省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本办法，结合本地实际制定具体实施细则。
第二十五条 本办法由国家发展和改革委员会解释。
第二十六条 本办法自2007年10月1日起施行。
附：物业服务定价成本监审表
附：
物业服务定价成本监审表
（ )年度
物业服务小区名称
物业服务企业名称
物业服务企业资质等级
物业服务企业法定代表人
物业服务企业地址
邮政编码
财务负责人
填 表 人
电 话
传 真
物业服务企业盖章
年 月 日
湘西土家族苗族自治州凤凰历史文化名城保护条例
湖南省湘西土家族苗族自治州人大
湘西土家族苗族自治州凤凰历史文化名城保护条例
（2004年2月28日湘西土家族苗族自治州第十一届人民代表大会第二次会议通过 2004年5月31日湖南省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准）
第一章 总则
第一条 为加强国家级凤凰历史文化名城的保护，根据国家有关法律、法规，制定本条例。
第二条 凤凰历史文化名城保护范围：《凤凰历史文化名城保护规划》确定的凤凰古城、黄丝桥古城、南方长城（湘西边墙·下同）以及其它应当保护的地带。
凤凰历史文化名城内的任何组织和个人及进入该区域内的任何组织和个人均须遵守本条例。
第三条 凤凰历史文化名城的保护，应当遵循保护为主，合理利用，统一规划，加强管理的原则。
第四条 凤凰县人民政府应当严格按照国家批准的保护规划，全面负责凤凰历史文化名城的保护、建设和管理工作；设立由县长担任主任的凤凰历史文化名城保护管理委员会，负责协调、指导和监督保护工作。
凤凰县人民政府应当向凤凰县人民代表大会常务委员会报告凤凰历史文化名城的保护情况。
第五条 湘西土家族苗族自治州人民政府（以下简称州人民政府）、凤凰县人民政府应当将凤凰历史文化名城保护纳入国民经济和社会发展计划，并将保护、维修和管理经费列入本级财政预算，吸纳符合国家规定的拨款和社会资助。
第六条 州人民政府、凤凰县人民政府对保护凤凰历史文化名城成绩显著的单位和个人给予表彰和奖励。
第二章 凤凰古城保护
第七条 凤凰古城分为核心保护区、风貌协调区和区域控制区。
核心保护区范围为东正街、十字街、文星街、中营街、登瀛街、南边街、北边街、迥龙阁街、老营哨街、史家弄、老菜街、沙湾街等历史街区。
风貌协调区范围为兴隆街、岩脑坡街、文昌阁巷、虹桥中路、文化路、古城文化广场、标营街、里人巷、迥龙阁志成关以下街道等包围的范围。
区域控制区范围为虹桥东路、白羊岭横巷、小溪坑、白羊岭巷、白羊岭东巷、南华路、田家弄、杜田路等包围的范围。
凤凰县人民政府应当对核心保护区、风貌协调区和区域控制区设立明显标志。
第八条 凤凰县人民政府应当对沈从文旧居、熊希龄旧居等文物保护单位依照文物保护法律、法规的规定保护；对其它重点民居、重点古建筑、吊脚楼群及古树名木实行建档、挂牌保护。
第九条 核心保护区内的建筑物、构筑物的改建、维修，其建筑形式、体量、色调必须保持明清时期的布局和风貌。建筑物高度必须控制在两层以下，一层建筑檐口高度不超过三米，两层建筑檐口高度不超过五点六米，色调控制为黑、白、灰及灰褐色、原木色。
风貌协调区内新建、改建的建筑物，其建筑形式应为青瓦面坡屋顶，高度控制在两层以内，两层檐口高度不超过六米，色调、体量和建筑风格应当与核心保护区风貌相协调。
区域控制区新建、改建的建筑物，其建筑形式必须与古城风貌相协调，建筑高度控制在三层以内，三层檐口高度不超过八点五米。
第十条 核心保护区内的历史街道、巷道应保持原有的视线走廊及空间尺度，严禁拓宽或缩小，商业街巷立面应当保持历史样式。
第十一条 凤凰古城内的建筑物、道路、水系和其它设施，需要进行保养、维修、改造、重建的，应当根据保护规划确定的保护要求，按照保护管理等级分别由有关部门提出实施方案，依照国家有关规定报批。
第十二条 凤凰古城内的单位和个人应当积极保护环境，推广应用低污染能源。饮食业经营者，应当采用型煤、燃气、电等清洁能源。
第十三条 凤凰古城内应当加强垃圾站点的标准化建设，推行生活垃圾袋装化，禁止乱丢垃圾。
第十四条 在凤凰古城内居住、活动的单位和个人必须做好防火工作，禁止燃放烟花爆竹，保障古城安全。
第十五条 在凤凰古城内不得占道摆设摊点、乱放杂物、乱写乱画乱贴、运用音响设备叫卖；禁止设置与古城历史风貌不协调的广告、招牌。
第十六条 在核心保护区内禁止除消防车、救护车以外的任何机动车辆通行；禁止存放、销售易燃易爆和有毒物品；严格控制餐饮业。
第十七条 沱江水体保护区为长潭岗至官庄河段及护城河。
严格保护沱江水体及两岸风光，保持沱江沿线的景观视线通廊，保持河水洁净和水质卫生。
第十八条 凤凰县人民政府应当完善城市排污管网，建设城市污水集中处理设施。
在沱江水体保护范围内，禁止下列行为：
（一）在水面上从事餐饮业；
（二）在水面上擅自从事娱乐性经营活动；
（三）向河道排放污水、倾倒垃圾及杂物；
（四）毒鱼、炸鱼、电鱼；
（五）兴办有污染的企业。
第十九条 加强凤凰古城周边山体的保护，开展植树造林、封山育林，做好护林防火、森林病虫害防治工作。
在《凤凰历史文化名城保护规划》划定的各山体保护范围内不得葬坟，不得采石、取土，未经批准不得兴建建筑物、构筑物。
第三章 黄丝桥古城和南方长城保护
第二十条 黄丝桥古城保护范围为城墙内的全部及城墙外一百三十米内的区域，重点保护古城城墙及各处城门等构成的城防体系。
第二十一条 南方长城保护范围为凤凰县域内长城沿线城墙、关门、碉卡、哨台、屯堡及靖边关、亭子关等。
第二十二条 黄丝桥古城所在地的镇人民政府，南方长城沿线的乡镇人民政府应当加强对黄丝桥古城、南方长城的保护管理工作，建立保护管理责任制。
第二十三条 在黄丝桥古城、南方长城墙基外三十米内严禁放炮、采石、挖砂取土及从事有损墙体保护的其他活动。
第二十四条 在黄丝桥古城、南方长城保护范围内的一切建设活动须经建设、文物、消防等部门审核批准。
第四章 民族民间文化保护
第二十五条 州人民政府、凤凰县人民政府应当加强对民族民间文化的宣传、保护和开发，继承弘扬优秀民族民间文化。
第二十六条 凤凰县文化行政主管部门及其他有关部门应当编制傩堂戏、阳戏、茶灯戏、苗族鼓舞、玻璃吹画、民间纸扎、苗族剪纸、腊染、扎染、刺绣、银饰加工、纺织艺术等民间文化和工艺美术的保护、挖掘、收集、整理的规划，并组织实施。
第二十七条 州人民政府、凤凰县人民政府应当加强凤凰县域内传统文化艺术、民族风情、民间工艺精华及著名传统产品等优秀文化艺术的保护、挖掘、收集、整理和研究工作，采取措施培养专门人才，鼓励民间艺人传徒授艺。
第二十八条 州人民政府、凤凰县人民政府应当合理开发、利用民族民间文化资源，发展旅游业及相关产业，鼓励开展下列经营项目和活动：
（一）设立博物馆；
（二）传统手工作坊、民间工艺及旅游产品制作；
（三）传统娱乐业及民间艺术表演活动；
（四）民间工艺品收藏、交易、展示活动；
（五）民族传统节日和其他文化体育活动。
第五章 法律责任
第二十九条 违反本条例第九条规定，由凤凰县建设行政主管部门责令限期改正，拒不改正的，依法强制执行，并处以违法建设部分造价的百分之三十至五十的罚款。
第三十条 违反本条例第十三条、第十四条、第十五条规定，在凤凰古城区乱写乱画乱贴、乱丢垃圾、占道摆设摊点、乱放杂物的，由凤凰县建设行政主管部门责令改正，可处以五元以上五十元以下的罚款；运用音响设备叫卖，设置与古城历史风貌不协调的广告、招牌的，由凤凰县工商行政主管部门责令改正，可处以五十元以上五百元以下的罚款；燃放烟花爆竹的，由凤凰县公安部门处以四十元以上一千元以下的罚款。
第三十一条 违反本条例第十六条规定，在核心保护区内通行机动车辆的，由凤凰县公安部门责令改正，可处以五十元以上二百元以下的罚款；存放、销售易燃易爆或者有毒物品的，由凤凰县公安部门责令改正，可处以一百元以上一千元以下的罚款。
第三十二条 违反本条例第十八条第二款的规定，由凤凰县有关行政主管部门责令改正，拒不改正的，依法给予处罚。
第三十三条 违反本条例第十九条第二款规定，葬坟的，由凤凰县民政行政主管部门责令限期迁移，拒不迁移的，依法强制迁移，所需费用由葬坟者承担；采石、取土的，由凤凰县国土资源行政主管部门依法查处；擅自兴建建筑物、构筑物的，由凤凰县建设行政主管部门责令改正，拒不改正的，依法强制拆除。
第三十四条 违反本条例第二十三条规定，由凤凰县有关行政主管部门依法查处。
第三十五条 行政执法单位及其工作人员玩忽职守，徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十六条 每年的十二月十七日定为凤凰历史文化名城保护宣传日。
第三十七条 本条例经湖南省人民代表大会常务委员会批准后，由湘西土家族苗族自治州人民代表大会常务委员会公布实施。
共生共荣是普通话与方言博弈的理想状态
杨涛
中国人只有一半能说普通话，同时有四成人看不懂繁体字，但仍有0.92％的人坚持使用繁体字书写。这是12月26日在人民大会堂揭晓的“中国语言文字使用情况调查”的结果。（《京华时报》12月27日）
《中华人民共和国国家通用语言文字法》颁布已经有四年多了，然而，普通话的普及率仍然如此之低，令人堪忧。调查结果显示，全国能用普通话进行交际的人口约为53%，8%的人从出生就开始讲普通话。场合越正式，普通话的使用频率越高；其中在家讲的最少，在单位最常用。目前，方言还是家庭成员最主要的交流语言。多数人学普通话最主要的困难是“周围的人都不说，说的机会少”和“口音不好改”。
普通话普及的目的是为了人们之间更好地交流，提高效率，促进各民族、各地区经济文化的发展，其意义非常重要。但是，要在一个方言充斥的地方要普及普通话，不可避免的是要遇到方言与普通话的冲突，两者之间的博弈也是在所难免。因而，必须为普通话的普及设定一定的领域，进行特殊的保护，创造出听与讲的氛围，才能顺利推广和普及普通话。
普及普通话应当着重于以下几个领域：首先，各级政府的官员和在国家机关中必须以普通话为公务用语，官员和国家机关行使公权力，对于社会具有导向作用，官员和公务员在日常工作、接待群众和接受采访、电视讲话等活动中必须带头使用普通话；其次，教师和在学校里，也必须以普通话为工作用语，因为学校担负着教书育人的职责，对人的成长过程中起着至关重要的作用，学校的普通话氛围为普通话在人们中普及能打下坚实的基础；再次，广播电台、电视台等有声媒体应当以普通话为基本的播音用语，公共服务行业也以普通话为基本的工作用语，这些行业面对大众，他们中间率先使用普通话，不但能让人耳濡目染，有听的氛围，也能让人有一个身体力行进行讲的氛围，便于普通话迅速传播与普及。
然而，普及普通话却不能以全面打压的方言的生存领域为代价。因为，文化要有多样性才能发展和壮大，才能丰富多彩，而语言的多样性无疑也是文化多样性的一个集中体现。因而，笔者并不主张在普及普通话过程中，让方言萎缩乃至消亡，方言也应当有自己的生存的空间。因此，在上述的一些正式的场合外，在日常生活中，不能一律整齐要求人们讲普通话，在一些文艺创作和表演中也可以方言为用语，甚至在方言萎缩比较厉害的地方，还应当成立一些组织对方言进行挖掘、整理、抢救。
一方面，在正式的场合，多创造和培育普通话普及的氛围，让普通话走向千家万户；另一方面，在普及普通话的过程中，也必须留给方言一定的生存的空间。每一个人能运用保持本土特色的方言，同时又能运用普通话在全国范围内进行交流，让普通话和方言能达到共生共荣，这也许是一种理想状态，也是我们应当争取达到的目标。
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