大连市市区企业搬迁改造的补充规定
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大连市市区企业搬迁改造的补充规定
大连市市区企业搬迁改造的补充规定
大连市人民政府
为进一步加强对本市市区工业企业搬迁改造的宏观指导，加快调整工业结构，根据国家有关规定，对《大连市市区企业搬迁改造的有关规定》（大政发〔1995〕23号）做如下调整和补充：
一、企业搬迁改造后原土地用于公建或住宅建设的，其土地出让金由市房地产开发管理办公室（以下简称市开发办）统一收取。其中40％上交财政，另60％交市工业结构调整办公室（以下简称市工调办）后，原则按其50％返给企业，50％留作调整统筹基金。
二、企业搬迁改造后原土地用于开发项目的，其城市基础设施配套费市开发办不再统一征收，由项目单位自行配套。
三、企业搬迁改造补偿费中所涉及的国有资产（不含土地）评估。须经国有资产管理部门委托的具有Ａ级评估资格的评估机构进行，并由国有资产管理部门予以审查确认。
四、企业搬迁改造资金（指补偿费和分成的土地出让金），由各企业主管部门设立专门帐户，专项管理，不得挪作他用（原纺织局和化工、冶金总公司所属企业由市工调办统一管理），并接受财政、国有资产管理部门的监督检查。
五、企业使用搬迁改造资金时，须向企业主管部门提出申请。企业主管部门按照市有关部门批复的《项目建议书》或《可行性研究报告》中规定的投资概算及工程进度要求进行审查。凡使用资金100万元（含100万元）以下的，报市经委、市财政局审批；使用资金100万元以上
的，报主管市长审批。
六、本补充规定由市开发办和市工调办负责解释。
七、本规定自发布之日起施行。
1998年8月11日
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这份意向书真的无效吗？
杨红良
商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面和买受人签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。理由如下：
第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》大部分是无效的，以后怎么办？”
综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。
上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月28日
江苏省南京市人民政府
宁政发（2008）113号
南京市政府关于印发《南京市新型农村社会养老保险办法》的通知
各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
现将《南京市新型农村社会养老保险办法》印发给你们，请抓紧遵照执行。
二○○八年六月二十日
南京市新型农村社会养老保险办法
第一章 总 则
第一条 为全面推进社会主义新农村建设，促进城乡统筹协调发展，建立覆盖城乡居民的社会保险体系，完善农村居民社会养老保险制度，保障农村劳动者年老后的基本生活，根据中共中央、国务院《关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发〔2007〕1号）、《江苏省“十一五”期间社会主义新农村建设“十大工程”评价指标体系》（苏发〔2007〕9号）等文件精神，结合我市实际，制定本办法。
第二条 坚持“个人缴费、政府补贴、以收定支、收支平衡、统账结合、多缴多得、制度衔接、保障基本”的原则，建立缴费水平与收入现状和承受能力相适应、保障水平与本地区经济社会发展水平相协调、社会保障与家庭保障相结合、保险关系与企业职工基本养老保险相衔接的新型农村养老保险制度。
第三条 新型农村社会养老保险办法由市、区（县）人民政府负责组织实施。新型农村社会养老保险基金实行区（县）统筹。
第二章 实施范围和对象
第四条 江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县根据本办法制定本地区新型农村社会养老保险实施办法。其他区根据实际情况，可参照本办法制定具体实施办法。
第五条 具有本市户籍，男年满18周岁不满60周岁、女年满18周岁不满55周岁，当期未参加其他社会养老保险的各类农村居民（不含被征地农民基本生活保障人员）应参加新型农村社会养老保险。同时，对男年满60周岁、女年满55周岁的农村居民建立老年养老补贴制度。
第三章 基金筹集
第六条 新型农村社会养老保险费按规定的缴费基数和缴费比例缴纳。
（一）缴费基数为市统计局公布的各区（县）上年度农村居民人均纯收入。
（二）缴费比例为8%，个人缴纳4%；市、区（县）政府补贴4%，其中：市政府对六合区、溧水县、高淳县补贴比例为2%，对其他区补贴比例为0.8%。
（三）参保人员可选择多缴，多缴比例为5%-10%。有条件的街道（镇）、村（社区）集体经济组织对多缴人员可给予适当补助。
第七条 参保人员在享受农村居民最低生活保障待遇期间缴费有困难的，有条件的区（县）政府或集体也可对其个人给予适当补贴，帮助其参保。参保人员入伍服役期间，其服役年限视同缴费年限。
第八条 符合参加新型农村社会养老保险条件的人员应携带本人身份证、户口簿到户籍所在村（社区）劳动保障站办理参保手续，领取《南京市新型农村社会养老保险证》，按规定缴纳保费。村（社区）劳动保障站应及时审核、登记、录入参保人员个人资料和缴费信息，出具缴费收据，建立业务档案，接受参保对象的查询。
第九条 个人保费原则上按年缴纳，由村（社区）劳动保障站负责征缴。征缴的保费应按财务规定逐级解缴到新型农村社会养老保险基金专户。各级补贴资金根据当年实际缴费人数和缴费金额在当年内划拨到基金专户。
第十条 新型农村社会养老保险基金纳入区（县）财政专户，实行收支两条线管理；保险基金收不抵支时，由各区（县）财政承担。区（县）财政部门在国有或国有控股银行设立新型农村社会养老保险基金专户，区（县）劳动保障部门设立新型农村社会养老保险基金支出户。区（县）财政部门按月将养老保险待遇及老年居民养老补贴资金足额划拨到基金支出户。
第十一条 参保人员因特殊原因当年未及时缴费的，可在次年第一季度内按上一年的缴费标准补缴，各级补贴资金按上一年的相应标准给予划转。
第四章 社会统筹与个人账户
第十二条 新型农村社会养老保险实行社会统筹与个人账户相结合。
个人账户包括：
（一）个人缴费全额；
（二）政府补贴资金中划转一个百分点，随个人缴费同期记入；
（三）街道（镇）、村（社区）集体经济组织对选择多缴费人员的补助资金；
（四）个人账户形成的利息收入。
政府补贴资金除划转个人账户的一个百分点之外，其余进入社会统筹基金。
第十三条 社会统筹基金用于计发参保人员的基础养老金。个人账户用于计发个人账户养老金。个人账户资金不得提前支取。
第十四条 参保人员在缴费期间死亡的，其个人账户储存额一次性支付给其法定继承人或指定受益人。参保人员在领取期间死亡的，其个人账户剩余资金一次性支付给其法定继承人或指定受益人。
第十五条 个人账户基金每年按中国人民银行公布的同期城乡居民一年期定期存款利率进行计息。
第十六条 参保人员因各种原因中断缴费的，其个人账户由经办机构予以保留并予计息。以后继续缴费的，中断缴费前后的个人账户储存额、缴费年限累积计算。
第五章 养老保险待遇
第十七条 参保人员符合下列条件，可按月领取养老金：
（一）男年满60周岁、女年满55周岁；
（二）按规定缴纳保费；
（三）未按月享受企业职工基本养老保险、机关事业单位养老保险、被征地农民基本生活保障待遇。
第十八条 符合领取养老金条件的人员应在到龄前一个月携带《南京市新型农村社会养老保险证》到户籍所在村（社区）劳动保障站办理养老保险待遇申领手续，经镇（街道）劳动保障所审核、区（县）劳动保障部门确定后，自到龄次月起按月领取养老金。
第十九条 养老金由基础养老金和个人账户养老金两部分组成。
（一）基础养老金月领取标准以启领时各区（县）当年月缴费基数为标准，按8%的比例计发。累计缴费年限每满1年（不满1年的月数折算为年计算，下同）计发比例另增加0.3%。
（二）个人账户养老金月领取标准为个人账户储存额除以计发月数。计发月数按照《国务院关于完善企业职工基本养老保险制度的决定》（国发〔2005〕38号）规定执行（见附件）。
第二十条 本办法实施后，应参保人员无故中断缴费的，其基础养老金计发比例以累计缴费年限为基础，按未参保年限扣减，每满1年扣减1%。
第二十一条 各区（县）劳动和社会保障局应根据市统计局公布的本地区上年度农民人均纯收入，于每年7月1日前公布当年度缴费标准。
第二十二条 各区（县）劳动和社会保障局应根据市统计局每年公布的本地区上年度农民人均纯收入，于每年7月1日前公布当年基础养老金金额，并相应调整养老金待遇。
第二十三条 参保人员在被判处拘役及其以上刑罚或劳动教养期间，达到本办法规定的领取养老金条件的，暂缓办理领取养老金手续。待服刑期满或劳动教养期满后再予办理，届时基础养老金按其办理时的缴费基数计发。领取养老金的人员，在被判处拘役及其以上刑罚或劳动教养期间，其待遇停发，服刑期满后，重新计发，不予补发。
第六章 农村老年居民养老补贴
第二十四条 本办法实施前及2008年底前，本市行政区域内，男年满60周岁、女年满55周岁本市户籍的农村居民，未按月领取企业职工基本养老保险、机关事业单位养老保险、被征地农民基本生活保障、被征地农民老年生活困难补助、农村“五保户”供养等社会养老保障待遇的，实行农村老年居民养老补贴制度。
第二十五条 符合享受养老补贴条件的人员，应携带本人身份证、户口簿到户籍所在村（社区）劳动保障站办理养老补贴申领手续，领取《南京市农村老年居民养老补贴领取证》。经镇（街道）劳动保障所审核，区（县）劳动保障部门批准后，自本办法实施之月起按月享受，其中年内到龄的自到龄次月起享受。
第二十六条 农村老年居民养老补贴以各区（县）2007年农民人均纯收入的5%比例计发。今后，各区（县）政府可根据本地区经济社会发展情况适时适度调整养老补贴标准，报经市政府同意后执行。
第二十七条 本办法实施后，应参保而未按规定参保的人员达到养老年龄时，可享受农村老年居民养老补贴。其养老补贴标准按未参保年限扣减，每满1年扣减6个百分点。
第二十八条 农村老年居民养老补贴资金从新型农村社会养老保险基金列支。
第七章 与其他养老保险的衔接
第二十九条 建立新型农村社会养老保险与原农村社会养老保险（以下简称“原农保”）、企业职工基本养老保险（以下简称“企保”）、被征地农民基本生活保障的制度转接机制。
第三十条 本办法实施后，原农保业务停止办理。原农保基金并入新型农村社会养老保险基金专户管理。
（一）符合新型农村社会养老保险参保条件的原农保人员，可将原农保个人账户储存额按本办法实施当年新型农村社会养老保险缴费基数和缴费比例（个人缴费+政府补贴）向前折算新型农村社会养老保险缴费年限。折算的缴费年限起始时间不得早于原农保实施时间，也不得早于本人年满18周岁的时间。折算后原农保个人账户仍有余额的，个人缴纳结余部分转入新型农村社会养老保险个人账户，集体补助结余部分划入社会统筹基金。其养老保险待遇按新型农村社会养老保险计发办法执行。
（二）符合新型农村社会养老保险参保条件的原农保人员，不愿转入新型农村社会养老保险的，继续保留原农保关系，同时应按规定参加新型农村社会养老保险。到达养老年龄时，两种待遇分别计算，同时享受。
（三）原农保人员不符合新型农村社会养老保险参保条件的，可保留原农保关系，到达养老年龄时，按原农保待遇执行；也可终止原农保关系，其个人账户储存额中个人缴纳本息一次性结算给本人。
（四）本办法实施前，已领取原农保养老待遇的人员，继续按原标准领取。符合农村老年居民养老补贴条件的，养老补贴同时发放。
第三十一条 新型农村社会养老保险参保人员参加企保的，保险关系可按以下规定转接：
（一）可将个人账户储存额转入企保，按我市企保相应结算年度基准缴费基数计算的个人账户记账本息，从本人企保参保之月起向前折算企保缴费年限。将新型农村社会养老保险个人账户储存额转入企保个人账户后，终止新型农村社会养老保险关系。
（二）到达法定退休年龄，符合企保按月领取养老金条件的，其新型农村社会养老保险个人账户储存额由经办机构一次性退还本人，终止新型农村社会养老保险关系。
（三）到达法定退休年龄，不符合企保按月领取养老金条件的，可将企保个人账户储存额转入新型农村社会养老保险个人账户，企保缴费年限视同新型农村社会养老保险缴费年限，按新型农村社会养老保险养老待遇计发办法执行。
第三十二条 新型农村社会养老保险参保人员纳入被征地农民基本生活保障后，其个人账户储存额或剩余资金一次性退还本人，终止新型农村社会养老保险关系。农村老年居民养老补贴领取人员纳入被征地农民基本生活保障后，按规定享受被征地农民基本生活保障待遇，其养老补贴停止发放，终止新型农村社会养老保险关系。
第三十三条 新型农村社会养老保险参保人员因职业变动、户口迁移等原因不再具备参加新型农村社会养老保险条件的，应及时转换变更养老保险关系，个人账户及其储存额随同转移。无法转移的，终止新型农村社会养老保险关系，将个人账户累计储存额一次性退还本人。
第八章 养老保险工作的管理
第三十四条 各级人民政府应当加强对新型农村社会养老保险工作的领导，把新型农村社会养老保险事业纳入本地区国民经济与社会发展总体规划，并列入年度目标管理考核体系，多渠道筹集新型农村社会养老保险资金，确保养老保险待遇按时足额发放。
第三十五条 市劳动保障行政部门负责全市新型农村社会养老保险的统筹规划、政策制定、综合协调和监督检查。
第三十六条 加强新型农村社会养老保险经办机构建设。市经办机构负责指导区（县）业务经办、统一账表卡册、建立信息系统、宣传培训等工作。区（县）经办机构负责保费的收缴、支付和其他各项管理工作。镇（街道）经办机构负责保费汇集上缴、审核办理有关手续和档案管理。建立村（社区）劳动保障工作平台，明确专人，负责保费的收取和养老金的发放等工作。
第三十七条 开展新型农村社会养老保险工作所需的人员经费、工作经费以及信息网络建设维护费用纳入区（县）财政预算。
第三十八条 市和区（县）财政部门负责政府资金的筹集，监督新型农村社会养老保险基金的使用和管理，制定新型农村社会养老保险财务制度，做好养老金发放基金的拨付工作。
审计部门定期对新型农村社会养老保险基金的筹集、使用和管理情况进行审计。
第三十九条 新型农村社会养老保险基金实行财政专户管理，专款专用，任何部门、单位和个人都不得转借、挪用、平调或侵占。对利用不正当手段多领、冒领养老待遇的，追缴有关当事人的非法所得；涉嫌犯罪的，移交司法部门依法查处。
第九章 附 则
第四十条 本办法由市劳动和社会保障局负责解释。
第四十一条 本办法自2008年7月1日起施行。
附件：《个人账户养老金计发月数表》
附件：
个人账户养老金计发月数表
退休年龄（岁）
计发月数
55
170
56
164
57
158
58
152
59
145
60
139
61
132
62
125
63
117
64
109
65
101
66
93
67
84
68
75
69
65
70
56
杨红良
商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面和买受人签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。理由如下：
第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》大部分是无效的，以后怎么办？”
综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。
上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月28日
南京市政府关于印发《南京市新型农村社会养老保险办法》的通知
宁政发（2008）113号
南京市政府关于印发《南京市新型农村社会养老保险办法》的通知
各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
现将《南京市新型农村社会养老保险办法》印发给你们，请抓紧遵照执行。
二○○八年六月二十日
南京市新型农村社会养老保险办法
第一章 总 则
第一条 为全面推进社会主义新农村建设，促进城乡统筹协调发展，建立覆盖城乡居民的社会保险体系，完善农村居民社会养老保险制度，保障农村劳动者年老后的基本生活，根据中共中央、国务院《关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发〔2007〕1号）、《江苏省“十一五”期间社会主义新农村建设“十大工程”评价指标体系》（苏发〔2007〕9号）等文件精神，结合我市实际，制定本办法。
第二条 坚持“个人缴费、政府补贴、以收定支、收支平衡、统账结合、多缴多得、制度衔接、保障基本”的原则，建立缴费水平与收入现状和承受能力相适应、保障水平与本地区经济社会发展水平相协调、社会保障与家庭保障相结合、保险关系与企业职工基本养老保险相衔接的新型农村养老保险制度。
第三条 新型农村社会养老保险办法由市、区（县）人民政府负责组织实施。新型农村社会养老保险基金实行区（县）统筹。
第二章 实施范围和对象
第四条 江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县根据本办法制定本地区新型农村社会养老保险实施办法。其他区根据实际情况，可参照本办法制定具体实施办法。
第五条 具有本市户籍，男年满18周岁不满60周岁、女年满18周岁不满55周岁，当期未参加其他社会养老保险的各类农村居民（不含被征地农民基本生活保障人员）应参加新型农村社会养老保险。同时，对男年满60周岁、女年满55周岁的农村居民建立老年养老补贴制度。
第三章 基金筹集
第六条 新型农村社会养老保险费按规定的缴费基数和缴费比例缴纳。
（一）缴费基数为市统计局公布的各区（县）上年度农村居民人均纯收入。
（二）缴费比例为8%，个人缴纳4%；市、区（县）政府补贴4%，其中：市政府对六合区、溧水县、高淳县补贴比例为2%，对其他区补贴比例为0.8%。
（三）参保人员可选择多缴，多缴比例为5%-10%。有条件的街道（镇）、村（社区）集体经济组织对多缴人员可给予适当补助。
第七条 参保人员在享受农村居民最低生活保障待遇期间缴费有困难的，有条件的区（县）政府或集体也可对其个人给予适当补贴，帮助其参保。参保人员入伍服役期间，其服役年限视同缴费年限。
第八条 符合参加新型农村社会养老保险条件的人员应携带本人身份证、户口簿到户籍所在村（社区）劳动保障站办理参保手续，领取《南京市新型农村社会养老保险证》，按规定缴纳保费。村（社区）劳动保障站应及时审核、登记、录入参保人员个人资料和缴费信息，出具缴费收据，建立业务档案，接受参保对象的查询。
第九条 个人保费原则上按年缴纳，由村（社区）劳动保障站负责征缴。征缴的保费应按财务规定逐级解缴到新型农村社会养老保险基金专户。各级补贴资金根据当年实际缴费人数和缴费金额在当年内划拨到基金专户。
第十条 新型农村社会养老保险基金纳入区（县）财政专户，实行收支两条线管理；保险基金收不抵支时，由各区（县）财政承担。区（县）财政部门在国有或国有控股银行设立新型农村社会养老保险基金专户，区（县）劳动保障部门设立新型农村社会养老保险基金支出户。区（县）财政部门按月将养老保险待遇及老年居民养老补贴资金足额划拨到基金支出户。
第十一条 参保人员因特殊原因当年未及时缴费的，可在次年第一季度内按上一年的缴费标准补缴，各级补贴资金按上一年的相应标准给予划转。
第四章 社会统筹与个人账户
第十二条 新型农村社会养老保险实行社会统筹与个人账户相结合。
个人账户包括：
（一）个人缴费全额；
（二）政府补贴资金中划转一个百分点，随个人缴费同期记入；
（三）街道（镇）、村（社区）集体经济组织对选择多缴费人员的补助资金；
（四）个人账户形成的利息收入。
政府补贴资金除划转个人账户的一个百分点之外，其余进入社会统筹基金。
第十三条 社会统筹基金用于计发参保人员的基础养老金。个人账户用于计发个人账户养老金。个人账户资金不得提前支取。
第十四条 参保人员在缴费期间死亡的，其个人账户储存额一次性支付给其法定继承人或指定受益人。参保人员在领取期间死亡的，其个人账户剩余资金一次性支付给其法定继承人或指定受益人。
第十五条 个人账户基金每年按中国人民银行公布的同期城乡居民一年期定期存款利率进行计息。
第十六条 参保人员因各种原因中断缴费的，其个人账户由经办机构予以保留并予计息。以后继续缴费的，中断缴费前后的个人账户储存额、缴费年限累积计算。
第五章 养老保险待遇
第十七条 参保人员符合下列条件，可按月领取养老金：
（一）男年满60周岁、女年满55周岁；
（二）按规定缴纳保费；
（三）未按月享受企业职工基本养老保险、机关事业单位养老保险、被征地农民基本生活保障待遇。
第十八条 符合领取养老金条件的人员应在到龄前一个月携带《南京市新型农村社会养老保险证》到户籍所在村（社区）劳动保障站办理养老保险待遇申领手续，经镇（街道）劳动保障所审核、区（县）劳动保障部门确定后，自到龄次月起按月领取养老金。
第十九条 养老金由基础养老金和个人账户养老金两部分组成。
（一）基础养老金月领取标准以启领时各区（县）当年月缴费基数为标准，按8%的比例计发。累计缴费年限每满1年（不满1年的月数折算为年计算，下同）计发比例另增加0.3%。
（二）个人账户养老金月领取标准为个人账户储存额除以计发月数。计发月数按照《国务院关于完善企业职工基本养老保险制度的决定》（国发〔2005〕38号）规定执行（见附件）。
第二十条 本办法实施后，应参保人员无故中断缴费的，其基础养老金计发比例以累计缴费年限为基础，按未参保年限扣减，每满1年扣减1%。
第二十一条 各区（县）劳动和社会保障局应根据市统计局公布的本地区上年度农民人均纯收入，于每年7月1日前公布当年度缴费标准。
第二十二条 各区（县）劳动和社会保障局应根据市统计局每年公布的本地区上年度农民人均纯收入，于每年7月1日前公布当年基础养老金金额，并相应调整养老金待遇。
第二十三条 参保人员在被判处拘役及其以上刑罚或劳动教养期间，达到本办法规定的领取养老金条件的，暂缓办理领取养老金手续。待服刑期满或劳动教养期满后再予办理，届时基础养老金按其办理时的缴费基数计发。领取养老金的人员，在被判处拘役及其以上刑罚或劳动教养期间，其待遇停发，服刑期满后，重新计发，不予补发。
第六章 农村老年居民养老补贴
第二十四条 本办法实施前及2008年底前，本市行政区域内，男年满60周岁、女年满55周岁本市户籍的农村居民，未按月领取企业职工基本养老保险、机关事业单位养老保险、被征地农民基本生活保障、被征地农民老年生活困难补助、农村“五保户”供养等社会养老保障待遇的，实行农村老年居民养老补贴制度。
第二十五条 符合享受养老补贴条件的人员，应携带本人身份证、户口簿到户籍所在村（社区）劳动保障站办理养老补贴申领手续，领取《南京市农村老年居民养老补贴领取证》。经镇（街道）劳动保障所审核，区（县）劳动保障部门批准后，自本办法实施之月起按月享受，其中年内到龄的自到龄次月起享受。
第二十六条 农村老年居民养老补贴以各区（县）2007年农民人均纯收入的5%比例计发。今后，各区（县）政府可根据本地区经济社会发展情况适时适度调整养老补贴标准，报经市政府同意后执行。
第二十七条 本办法实施后，应参保而未按规定参保的人员达到养老年龄时，可享受农村老年居民养老补贴。其养老补贴标准按未参保年限扣减，每满1年扣减6个百分点。
第二十八条 农村老年居民养老补贴资金从新型农村社会养老保险基金列支。
第七章 与其他养老保险的衔接
第二十九条 建立新型农村社会养老保险与原农村社会养老保险（以下简称“原农保”）、企业职工基本养老保险（以下简称“企保”）、被征地农民基本生活保障的制度转接机制。
第三十条 本办法实施后，原农保业务停止办理。原农保基金并入新型农村社会养老保险基金专户管理。
（一）符合新型农村社会养老保险参保条件的原农保人员，可将原农保个人账户储存额按本办法实施当年新型农村社会养老保险缴费基数和缴费比例（个人缴费+政府补贴）向前折算新型农村社会养老保险缴费年限。折算的缴费年限起始时间不得早于原农保实施时间，也不得早于本人年满18周岁的时间。折算后原农保个人账户仍有余额的，个人缴纳结余部分转入新型农村社会养老保险个人账户，集体补助结余部分划入社会统筹基金。其养老保险待遇按新型农村社会养老保险计发办法执行。
（二）符合新型农村社会养老保险参保条件的原农保人员，不愿转入新型农村社会养老保险的，继续保留原农保关系，同时应按规定参加新型农村社会养老保险。到达养老年龄时，两种待遇分别计算，同时享受。
（三）原农保人员不符合新型农村社会养老保险参保条件的，可保留原农保关系，到达养老年龄时，按原农保待遇执行；也可终止原农保关系，其个人账户储存额中个人缴纳本息一次性结算给本人。
（四）本办法实施前，已领取原农保养老待遇的人员，继续按原标准领取。符合农村老年居民养老补贴条件的，养老补贴同时发放。
第三十一条 新型农村社会养老保险参保人员参加企保的，保险关系可按以下规定转接：
（一）可将个人账户储存额转入企保，按我市企保相应结算年度基准缴费基数计算的个人账户记账本息，从本人企保参保之月起向前折算企保缴费年限。将新型农村社会养老保险个人账户储存额转入企保个人账户后，终止新型农村社会养老保险关系。
（二）到达法定退休年龄，符合企保按月领取养老金条件的，其新型农村社会养老保险个人账户储存额由经办机构一次性退还本人，终止新型农村社会养老保险关系。
（三）到达法定退休年龄，不符合企保按月领取养老金条件的，可将企保个人账户储存额转入新型农村社会养老保险个人账户，企保缴费年限视同新型农村社会养老保险缴费年限，按新型农村社会养老保险养老待遇计发办法执行。
第三十二条 新型农村社会养老保险参保人员纳入被征地农民基本生活保障后，其个人账户储存额或剩余资金一次性退还本人，终止新型农村社会养老保险关系。农村老年居民养老补贴领取人员纳入被征地农民基本生活保障后，按规定享受被征地农民基本生活保障待遇，其养老补贴停止发放，终止新型农村社会养老保险关系。
第三十三条 新型农村社会养老保险参保人员因职业变动、户口迁移等原因不再具备参加新型农村社会养老保险条件的，应及时转换变更养老保险关系，个人账户及其储存额随同转移。无法转移的，终止新型农村社会养老保险关系，将个人账户累计储存额一次性退还本人。
第八章 养老保险工作的管理
第三十四条 各级人民政府应当加强对新型农村社会养老保险工作的领导，把新型农村社会养老保险事业纳入本地区国民经济与社会发展总体规划，并列入年度目标管理考核体系，多渠道筹集新型农村社会养老保险资金，确保养老保险待遇按时足额发放。
第三十五条 市劳动保障行政部门负责全市新型农村社会养老保险的统筹规划、政策制定、综合协调和监督检查。
第三十六条 加强新型农村社会养老保险经办机构建设。市经办机构负责指导区（县）业务经办、统一账表卡册、建立信息系统、宣传培训等工作。区（县）经办机构负责保费的收缴、支付和其他各项管理工作。镇（街道）经办机构负责保费汇集上缴、审核办理有关手续和档案管理。建立村（社区）劳动保障工作平台，明确专人，负责保费的收取和养老金的发放等工作。
第三十七条 开展新型农村社会养老保险工作所需的人员经费、工作经费以及信息网络建设维护费用纳入区（县）财政预算。
第三十八条 市和区（县）财政部门负责政府资金的筹集，监督新型农村社会养老保险基金的使用和管理，制定新型农村社会养老保险财务制度，做好养老金发放基金的拨付工作。
审计部门定期对新型农村社会养老保险基金的筹集、使用和管理情况进行审计。
第三十九条 新型农村社会养老保险基金实行财政专户管理，专款专用，任何部门、单位和个人都不得转借、挪用、平调或侵占。对利用不正当手段多领、冒领养老待遇的，追缴有关当事人的非法所得；涉嫌犯罪的，移交司法部门依法查处。
第九章 附 则
第四十条 本办法由市劳动和社会保障局负责解释。
第四十一条 本办法自2008年7月1日起施行。
附件：《个人账户养老金计发月数表》
附件：
个人账户养老金计发月数表
退休年龄（岁）
计发月数
55
170
56
164
57
158
58
152
59
145
60
139
61
132
62
125
63
117
64
109
65
101
66
93
67
84
68
75
69
65
70
56
